Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit toujours fournir à l’acheteur, dès le compromis ou la promesse de vente, un certain nombre de diagnostics concernant l’état du bien vendu. Cette obligation d’information permet :

• à l’acquéreur d’être parfaitement informé et de s’engager ainsi en pleine connaissance de cause ;
• de protéger le vendeur en l’exonérant de la garantie des vices cachés.

Il s’agit bien d’une obligation : la vente ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics.

Aux diagnostics proprement dits s’ajoute, en copropriété, l’obligation de renseigner l’acheteur quant à la surface habitable du bien en vente.

Au-delà, le candidat acquéreur à tout intérêt à procéder au maximum de vérifications et à s’intéresser à d’autres points.

Il est toujours fortement conseillé de faire réaliser l’ensemble des diagnostics en amont du compromis de vente afin de pouvoir les soumettre aux candidats acquéreurs : cela les renseigne utilement, leur permet de faire une offre d’achat réfléchie et rend donc la visite plus pertinente.

Par ailleurs :

• depuis le 14 juillet 2010, le vendeur doit obligatoirement tenir à disposition de tous les candidats acquéreurs un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE doit donc toujours avoir été réalisé avant d’organiser les visites du bien ;
• depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l’annonce de vente. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l’annonce (et même idéalement en amont).

Les diagnostics immobiliers

L’information prend la forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Le DDT est en réalité tout simplement le regroupement de l’ensemble des diagnostics.

Le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants :

• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
• le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Le nombre de diagnostics inclus dans un DDT dépend :

• de la nature du bien ;
• de sa date de construction ;
• de sa localisation.

La superficie du bien : la loi Carrez

Le vendeur doit indiquer, dès le compromis de vente, la superficie de la partie privative d’un bien en copropriété.

Les diagnostics – à savoir

Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente dont il constitue une annexe obligatoire.

La fourniture des diagnostics est importante pour l’acheteur puisqu’elle lui garantit une meilleur connaissance du bien. C’est également une formalité capitale pour le vendeur puisqu’elle lui permet d’éviter nombre de litiges après la vente.

En revanche, si le vendeur ne joint pas les diagnostics obligatoires, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de son acquéreur. Autrement dit, si après la vente, l’acquéreur découvre la présence de plomb, d’amiante, de termites ou si l’installation de gaz ou d’électricité est dangereuse, il peut engager la responsabilité du vendeur afin de lui demander un dédommagement.

Rappelons toutefois que les diagnostics ne constituent qu’une obligation d’information. Quel que soit le résultat d’un diagnostic, la vente peut être réalisée : il est parfaitement possible de vendre un bien avec de l’amiante, du plomb, etc ! Par ailleurs, rien n’oblige le vendeur à effectuer des travaux ni à les supporter financièrement mais, bien évidemment, le candidat acquéreur est totalement libre de négocier le prix lorsqu’il prend connaissance du contenu des diagnostics.

Les diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur présentant les compétences et assurances requises et qui doit, en outre, depuis le 1er novembre 2007, être certifié, c’est-à-dire avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques.

Avant d’acheter, il est conseillé de ne pas se contenter des diagnostics immobiliers obligatoires qui ne portent d’ailleurs que sur les parties privatives.

Si vous achetez un appartement dans un immeuble collectif, il faut passer au crible la copropriété en se penchant notamment :

• sur les diagnostics relatifs aux parties communes ;
• sur le règlement de copropriété qui détermine les droits et obligations des copropriétaires ; le vendeur doit vous en permettre la consultation ;
• sur la bonne ou mauvaise gestion de la copropriété.

S’il s’agit d’une maison individuelle, il est notamment utile de s’intéresser :

• à l’éventuel présence de servitudes (droit de passage par exemple) ;
• en présence d’une piscine, au système de sécurisation installé ;
• en présence d’une installation de récupération d’eau de pluie, à l’état de celle-ci.

De manière générale, avant d’acheter, il convient de s’intéresser au bien dans toutes ses composantes et à son environnement.

• La vente en copropriété : la loi Carrez
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic amiante
• Le diagnostic termites
• Le diagnostic gaz
• Les risques naturels et technologiques
• Le diagnostic de performance énergétique
• Le diagnostic électricité
• Le diagnostic assainissement